はじめに

こんにちは。元ヒゲのZUNDAと申します。練馬区で新耐震築古狭小マンションを購入し、家族3人で暮らしています。

昨今の地価高騰に伴い、都心を中心にマンションが高騰し続けています。都心では3LDK1億円は当たり前。23区周辺部でも、中古築浅なら6～7,000万円は当たり前の市況になっています。

一方で、東京都内の子育て世帯のボリュームゾーンは世帯年収600～800万円であり、年収の10倍もの価格のマンションを買うことは非現実的です。

私がマンションを購入したのは3年前の2021年ですが、当時の世帯年収は約700万円。その時点でも、便利で広いマンションを23区内に買うには高いハードルがありました。しかし、調査と妥協の結果、練馬区の駅近マンションを購入しました。

本記事では、私がどのような観点でマンションを選び購入に至ったかをご紹介し、1馬力で年収600～800万円程度で子供1～2人の世帯が、現実的に「東京都特別区23区（or周辺）」で「立地が良く」「20年程度後に売れて残債割れしなさそうな」マンションを買う考え方について解説します。当時の私と同じようなご家庭がマンションを買う後押しになれば幸いです。

予算はどのくらいにすべきか？

2024年10月の時点で23区内の中古マンションの平均価格は8,000万円を超え、世帯年収700万円の10倍以上を払わないと買えない状況になっています。

一般的に住宅ローンを借りる際に無理のない返済ができる金額は、おおよそ年収の5～7倍以内と言われています。正直、世帯年収700万円の家庭が現実的に23区内の中古マンションを買える状況ではありません。

ご家庭によって事情は異なると思いますが、住宅費以外にも教育や余暇、その他生活を豊かにするための余裕を考えておく必要があると思います。そのためには、世帯年収700万円の世帯が現実的に購入できる予算は、年収の5倍程度である3,500～4,000万円を限度とした方が無難だと思います。

私がマンションを購入する際も、条件が良いマンションは全て予算を大幅に超過しており、予算を上げるべきか悩みましたが、FPさんに相談するなど現実的な資金計画を練った結果、予算を3,500万円を限度とした経緯があります。

3,500万円でマンションを買えるのか？

23区内のマンションを諦めて、郊外のマンションを買うべきでしょうか？もちろんその選択肢もあります。ですが、築古・狭小といった条件を妥協すれば、まだ23区内で中古マンションを買うことは可能だと思います。すんません正直厳しいですが、可能性は十分にあります。